PAS D'ASSAINISSEMENT

L'assainissement, pour les autorités Françaises est un sujet pris très au sérieux. Il y a actuellement 2 grandes solutions :

1) L'assainissement collectif (Tout à l'égout) est constitué d'un tuyau communal près des voies d'accès (communales). On se raccorde dessus et le sujet est clos (charges exceptées).

NB : Si votre terrain est desservit par le tout à l'égout vous n'aurez pas le choix pour votre assainissement, il faudra vous y raccorder.

2) S'il n'y a pas de tout à l'égout, l'assainissement individuel pourra prendre plusieurs formes et nécessitera ou non un avis des autorités.

Mais

En aucun cas, à ce stade des informations dont je dispose, les toilettes sèches ne convaincront dans le cadre de l'obtention d'un permis de construire et le lagunage n'est pas une solution garantie (du point de vue des autorisations). Eaux noires ou eaux grises on revient toujours au coeur du problème savoir un assainissement convaincant et donc onéreux si le droit à construire ou résider est acquis.

Comptez un minimum de 1.500 à 2.000E.

Toujours pareil, si vous ne souhaitez ou ne pouvez déposer une demande de changement d'affectation (ruine, grange etc...), si votre terrain n'est pas constructible, l'assainissement sera un problème très secondaire...

Investir quelconque somme dans un assainissement individuel quand on ne possède aucun droit administratif à habiter les lieux n'aurait pas de sens.

Le sujet de l'assainissement est probablement ce qui permettra le plus rapidement une commune a vous rappeler à l'ordre. Spécialement si vous résidez durablement là où ce n'est pas autorisé...

Car c'est alors un problème de santé publique...

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Mon conseil

Moi je me déplace en mairie quand la ruine m'intéresse. Et je m'informe de sa position, son opinion.

Que pense t'elle de la réhabilitation de la ruine ?

Normalement l'assainissement par tout à l'égout c'est elle qui le finance... Et les communes n'ont plus beaucoup d'argent dans leurs caisses...

L'assainissement individuel est désormais très surveillé et il y a des règles notamment en terme de surface d'épandage donc de terrain. Malgré les micro-stations etc...

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RUINE NON CADASTREE

Il peut arriver que l'on vous propose une ruine non cadastrée qu'est ce que cela signifie ?

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En France tous les bâtiments sont cadastrés, c'est à dire recensés administrativement dans des fichiers et des plans.

Sur le site http://www.geoportail.fr/ vous obtiendrez rapidement une confirmation savoir si cette ruine est connue des fichiers de l'Etat et de la commune.

• Ajoutez les parcelles cadastrales ou la couche "bâtiments" pour voir si la ruine apparaît. Et confirmez en Mairie.

Il faut auparavant que le vendeur vous ait donné le numéro de la parcelle de terrain qu'il veut vous vendre.

• C'est marqué sur ses documents d'achat, de propriété.

Une ruine non cadastrée cela revient à acheter un terrain agricole avec un tas de pierre en cadeaux. Que la ruine existe sur le terrain ou pas ne changera donc rien. Un tas de cailloux vous-dis-je.

Il existe sur des forums sur internet des articles qui selon leurs auteurs disent que lorsqu'il reste le foyer d'une cheminée ou des murs ou un reste de toiture vous aurez le droit de reconstruire.

Sincèrement je n'ai pas pu trouver de textes là dessus. Et je doute fort que cela soit vrai!

Dans tous les cas, même si la ruine est finalement reconnue par les autorités il restera le problème bien plus important des réseaux EDF, TEL, EAU et l'assainissement à solutionner...

Si par un coup de chance incroyable le terrain qui porte la ruine non cadastrée est "constructible" vos problèmes seront alors facilement résolus. Avec ou sans restes de la ruine...

Le tas de pierre, même dans ce dernier cas ne garantit pas du tout que la future construction sera autorisée là où le tas de pierre subsiste... Et encore moins que cela sera financièrement une bonne idée. Tout dépends de l'emplacement des restes de la ruine. Plus elle se trouvera proche des réseaux (donc de la route) plus ce sera simple et économiquement viable. Si elle est au milieu d'un champ de 10 ha forcément vous comprendrez que les frais n'en vaudront pas la chandelle et qu'il vaudra mieux construire un peu plus près des réseaux...

Même quand on aime se placer en recul des voies ou limites de son terrain il faut en effet garder à l'esprit que l'éloignement des réseaux constitue un coût non négligeable si les "amenées" sont faites par un pro.

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Mon conseil

Moi je me déplace en mairie quand la ruine m'intéresse. La mairie peut délivrer les plans du cadastre et ceux des règles d'urbanisme applicables à la zone où se trouve la ruine. Tout est consultable gratuitement. Il suffit de prêter attention aux horaires d'ouverture... Dans tous les cas il convient de rester courtois et diplomate. C'est un service public mais dans les petits villages tout le monde se connait. Mieux vaut faire profil bas et ne pas arriver en terrain conquis.

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RUINE CADASTREE

Quand un vendeur vous dit que la ruine est cadastrée ce n'est qu'un début de bonne nouvelle.

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En effet une ruine cadastrée ne constitue pas du tout un droit à habiter, transformer. Sauf si la ruine est connue des services comme une ancienne habitation.

Très souvent une ruine cadastrée l'a été avec une destination (un usage déclaré) de type AGRICOLE et non d'habitation. C'est ce que l'on retrouve le plus couramment dans les annonces. Malheureusement.

La première question a poser à un agent immobilier ou un vendeur est donc :

• "La mairie est-elle OK pour un changement de destination ?

Ce qui tend à signifier en langage plus technique que la mairie accepterait un permis de construire pour changer la destination d'agricole en habitable.

• S'il est évasif ou ne sait pas c'est mal engagé. Il doit avoir vérifier ce point. S'il ne l'a pas fait il faut le faire. Parfois les vendeurs connaissent parfaitement l"impossibilité d'habiter la ruine, la rénover et essaient de trouver un ''pigeon'' qui achètera un terrain dit de loisir avec un tas de cailloux et ne vérifiera rien.

Comme il faut TOUJOURS vérifier par soit-même, finalement cela ne fait que rassurer sans qu'on puisse prendre ce que dit un tiers pour argent comptant.

• La seule source d'information rapide et fiable c'est la Mairie.

Dans le doute et si la ruine est intéressante, il suffit d'accepter de signer un sous-seing avec une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour transformer la ruine en habitation.

NB : Si il n'y a aucun chemin, aucun réseaux, vous pourrez vous douter à l'avance de la réponse de la Mairie... Ca va être dur dur...

Point important :

• Il faut distinguer un accord possible de changement de destination (grange en maison par ex) et un permis de construire avec changement de destination. La Mairie peut fort bien vous autoriser un changement de destination mais vous refuser d'ouvrir de nouvelles ouvertures, changer les tuiles pour des ardoises, poser des velux etc.... Et inversement...

Enfin la Mairie et les réseaux ce sont des interlocuteurs souvent différents et dans tous les cas il faut se souvenir que PERSONNE ne vous aidera plus que de raison.

Il faut tout faire bouger soit-même. Normal.

C'est nécessairement beaucoup d'énergie.

IMPORTANT

• Et si la ruine est dans un périmètre protégé notamment par les bâtiments de France, la transformation devra être à 300% conforme aux recommandations de l'Architecte local des... bâtiments de France.

Les recommandations des ABF sont souvent synonymes de coûts très élevés (les travaux doivent respecter les règles de l'art anciennes, refus quasi systématique de matériaux pas cher type PVC etc... Normal dans un sens mais pour certaines prescriptions le bon sens est parfois absent, à voir au cas par cas, impossible de généraliser, certains ABF sont ''réalistes'') Et les autorisations prennent plus de temps (1 mois en général pour un PC) car le service de l'ABF doit nécessairement réfléchir à votre projet. Le mieux est souvent de prendre contact avec ce service pour leur parler de votre projet. Si possible AVANT d'acheter!

La Mairie saura vous dire expliquer tout cela très bien si vous le demandez aimablement :)

RUINE CONTRE UNE AUTRE RUINE

Une ruine adossée à une autre ruine, une rue, une route ou à un bâtiment est source de problèmes potentiels à bien mesurer.

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Le problème d'une ruine adossée contre un autre bâtiment est qu'en l'achetant vous devenez responsable des dégâts que son effondrement ou sa dégradation pourra causer.

• Vous devez être assuré
• Vous devez faire les travaux d'urgence

Le problème d'une ruine adossée contre une autre ruine est que votre rénovation devra tenir compte de l'autre bâtiment. Si le propriétaire voisin est négligeant au point de laisser s'écrouler sa ruine il y a peu de chance qu'il change d'attitude et se mette à prendre conscience des risques.

Vous devez donc bien faire attention aux environs mitoyens ou proches de la ruine.

Bien évidemment vous pourrez poursuivre le voisin laissant à l'abandon sa ruine mais c'est long et des complications voire de gros frais de justice.

Mieux vaut parfois ne pas s'engager dans ce genre d'achat.

• Votre ruine qui s'effondre doit pouvoir le faire sur votre terrain sans impacter vos voisins, des passants etc...
• La ruine de vos voisins ne doit pas pénaliser votre investissement (si vous faites une belle et chère rénovation mais qu'à côté une ruine s'effondre les environs seront pour longtemps peut-être un champ de ruines...) ni menacer vos travaux.

On retrouve fréquemment ce cas de figure d'une ruine non isolée dans un champ. Dans un vieux village par exemple vous devez penser à ce sujet très sérieusement. On ne redresse pas un mur qui fait le ventre sans frais ni beaucoup d'énergie et prises de risque. On ne peut pas non plus toucher aux ruines voisines ni penser que leurs propriétaires se ''bougeront'' au motif que vous vous avez acheté et souhaitez rénover...

RUINE EN ZONE INONDABLE

Un vieux moulin à vendre pas cher, une ancienne grange près du lit d'une magnifique ruisseau c'est tenant mais attention.

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L'état a définit des zones de risques. Rien ne dit qu'une ruine aussi belle soit-elle pourra être rénovée et habitable administrativement parlant si elle se trouve en zone inondable. Surtout si ce risque d'inondation est très grand.

Vérifiez en mairie. Ils connaissent les zones de risques...

Voici deux liens vers un autre de mes sites qui vous donnera des informations utiles sur les risques pouvant vous priver de la rénovation d'une ruine :

• http://autoconstruction-at.blogspot.com/2010/05/ppri-prevention-des-risques-inondations.html
• http://autoconstruction-at.blogspot.com/2010/07/cartes-des-risques-en-france.html

RUINE AVEC GROS TRAVAUX

Il est toujours très enthousiasmant de recherche une ruine pas cher à vendre dans un endroit de rêve, calme etc... Mais il ne faut jamais oublier qu'en France tout coûte cher et que certains travaux sont épuisants, dangereux ou hors de votre compétence ou incompatibles avec votre temps libre. :

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Aspect financier :

En rénovation on compte souvent plus cher qu'en construction neuve.

Si vous voulez tout faire faire par des professionnels et que tout est à faire vous devrez compter environ 1.200 à 1.400E par m2 habitable.

C'est un bon indicateur pour les profanes.

Pour des bricoleurs avertis il faut faire le point sur le temps libre disponible, les frais pour se rendre à la ruine, le logement en attendant qu'elle soit habitable, la sécurisation des matériels en votre absence, les prix des marchands de matériaux (dans les petits villages c'est souvent plus cher que dans les grandes villes), le fait d'avoir ou pas d'énergie, d'eau etc...

Aspect nature des travaux (hauteur):

Si vous voulez acheter une ruine dont le toit et les planchers se sont effondrés, en plain pied je dirai que ça ira à peu près... Mais beaucoup de ruines en campagne ou montagne sont des cathédrales ! Si vous avez un pignon de toit à 12mètres et des lauzes ou des ardoises je dis ATTENTION. Danger de mort si vous n'êtes pas du métier. Une fois pour changer une tuile ok mais si vous devez passer 2 mois sur votre toit à tout refaire vous devrez soit confier la tâche à un professionnel (cher), vous faire aider par des amis ou alors n'y arriverez pas et prendrez beaucoup de risques.

Limites à peu près admissibles pour des bricoleurs moyens:

• Un échafaudage à 5m de haut j'ai testé pendant 4 mois de chantier et je peux vous dire qu'on ne s'y fait jamais vraiment... Si vous n'avez jamais travaillé en hauteur, réfléchissez à mille fois avant d'acheter autre chose qu'un plain pied.

Un chateau à vendre, un donjon, une tour médiévale sont des annonces de vente très tentantes sur le plan architectural mais pensez bien aux problèmes de la hauteur !

Aspect nature des travaux (quantité de travail):

Remonter des murs c'est amusant 5 minutes mais souvent les constructions en pierre de pays étaient faites par des équipes ou dans le temps. Vous devez penser à votre capacité physique. Des charges lourdes, les équipements et les tâches à accomplir.

Evaluez bien votre chantier !

Au besoin faites venir des professionnels pour des devis.

Et pensez à vous et à votre famille. Aller/retours compris, hébergement sur place et ampleur du chantier peuvent conduire à des mois, des années de labeur. Des sacrifices, des tensions.

Vérifiez que vous et votre famille êtes motivés pour ce chantier.

Imaginez vous en train de faire chaque poste. Etablissez la liste des tâches et faites des estimations en temps. C'est souvent le nombre de tâches à accomplir qui fait trainer en longueur. Et une cruelle tendance (que j'ai aussi) à sous-estimer le temps à consacrer aux finitions!

RUINE SANS INTERNET ADSL

Il est encore courant de rencontrer des zones, des villages sans internet haut débit !

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Avant d'acheter une ruine et si vous avez besoin d'un accès internet moderne vous devez prêter une attention toute particulière à la couverture ADSL de la zone où elle se trouve.

• En effet avoir le téléphone est parfois possible mais pour ce qui est de l'ADSL même de bas débit (1, 2Mo) il faut que votre ruine se trouve à proximité d'un noeud de raccordement.
• Si vous êtes trop loin vous n'aurez pas l'ADSL. Et probablement pour un bon moment vu le prix que coûte cette installation !
• Si vous êtes dans cas sachez qu'il ne vous restera que l'antenne parabolique pour l'internet par satellite.

Mais cela ne vous permettra pas un surf ''normal''.

Car c'est souvent illimité en temps de connexion mais pas en consommation.

Si vous regardez des vidéos ou téléchargez des photos, des films vous parviendrez vite à la limite mensuelle et votre débit sera (dans le meilleur des cas) réduit de plus en plus jusqu'au mois d'après...

Comment savoir si votre ruine est couverte par l'ADSL ?

Curieusement c'est un peu compliqué...

Personnellement je commence par rechercher sur internet (les pages jaunes : http://www.pagesjaunes.fr/) le numéro de la mairie du village.

Ensuite j'utilise ce numéro pour tester la ligne grâce à d'autres sites internet spécialisé dans les tests d'éligibilité à l'ADSL :

Attention de bien décocher les cases vous offrant de vous rappeler pour des conseils, recevoir de la documentation. Vu que vous faites le test avec un numéro qui n'est pas à vous ne faites pas n'importe quoi et prenez le temps de lire pour ne pas que des tiers soient importunés par votre manque de clairvoyance. Certains sites sont en effet un peu ''agressifs'' commercialement mais d'autres cochent une case par défaut pour rappeler le numéro que vous testez...

http://www.ariase.com/fr/eligibilite/test.html

http://www.degrouptest.com/

http://www.eligibilite-adsl.com/

http://www.testadsl.net/

Sinon vous pouvez téléphoner à votre opérateur ADSL actuel et l'interroger sur le secteur où se trouve la ruine que vous voulez acheter.

Carte des zones blanches ADSL ( pas d'adsl possible) :

http://www.ariase.com/fr/haut-debit/acces-departements.html

http://www.ille-et-vilaine.fr/carte-des-zones-blanches-adsl,90627,fr.html