Quand un vendeur vous dit que la ruine est cadastrée ce n'est qu'un début de bonne nouvelle.
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En effet une ruine cadastrée ne constitue pas du tout un droit à habiter, transformer. Sauf si la ruine est connue des services comme une ancienne habitation.
Très souvent une ruine cadastrée l'a été avec une destination (un usage déclaré) de type AGRICOLE et non d'habitation. C'est ce que l'on retrouve le plus couramment dans les annonces. Malheureusement.
La première question a poser à un agent immobilier ou un vendeur est donc :
- "La mairie est-elle OK pour un changement de destination ?
Ce qui tend à signifier en langage plus technique que la mairie accepterait un permis de construire pour changer la destination d'agricole en habitable.
- S'il est évasif ou ne sait pas c'est mal engagé. Il doit avoir vérifier ce point. S'il ne l'a pas fait il faut le faire. Parfois les vendeurs connaissent parfaitement l"impossibilité d'habiter la ruine, la rénover et essaient de trouver un ''pigeon'' qui achètera un terrain dit de loisir avec un tas de cailloux et ne vérifiera rien.
Comme il faut TOUJOURS vérifier par soit-même, finalement cela ne fait que rassurer sans qu'on puisse prendre ce que dit un tiers pour argent comptant.
- La seule source d'information rapide et fiable c'est la Mairie.
Dans le doute et si la ruine est intéressante, il suffit d'accepter de signer un sous-seing avec une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour transformer la ruine en habitation.
NB : Si il n'y a aucun chemin, aucun réseaux, vous pourrez vous douter à l'avance de la réponse de la Mairie... Ca va être dur dur...
Point important :
- Il faut distinguer un accord possible de changement de destination (grange en maison par ex) et un permis de construire avec changement de destination. La Mairie peut fort bien vous autoriser un changement de destination mais vous refuser d'ouvrir de nouvelles ouvertures, changer les tuiles pour des ardoises, poser des velux etc.... Et inversement...
Enfin la Mairie et les réseaux ce sont des interlocuteurs souvent différents et dans tous les cas il faut se souvenir que PERSONNE ne vous aidera plus que de raison.
Il faut tout faire bouger soit-même. Normal.
C'est nécessairement beaucoup d'énergie.
IMPORTANT
- Et si la ruine est dans un périmètre protégé notamment par les bâtiments de France, la transformation devra être à 300% conforme aux recommandations de l'Architecte local des... bâtiments de France.
Les recommandations des ABF sont souvent synonymes de coûts très élevés (les travaux doivent respecter les règles de l'art anciennes, refus quasi systématique de matériaux pas cher type PVC etc... Normal dans un sens mais pour certaines prescriptions le bon sens est parfois absent, à voir au cas par cas, impossible de généraliser, certains ABF sont ''réalistes'') Et les autorisations prennent plus de temps (1 mois en général pour un PC) car le service de l'ABF doit nécessairement réfléchir à votre projet. Le mieux est souvent de prendre contact avec ce service pour leur parler de votre projet. Si possible AVANT d'acheter!
La Mairie saura vous dire expliquer tout cela très bien si vous le demandez aimablement :)
