100% MAG RUINES

Pour l'émission 100% Mag (M6) qui souhaitait faire un sujet sur les ruines et les problèmes qu'elles posent, j'ai cité spontanément un exemple concret d'achat de ruine qui se transforme en une très mauvaise affaire. Une impasse administrative.
En voici le détail ci-après.
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L'exemple est celui d'un de mes amis qui à l'époque a été très optimiste et a fait preuve d'un manque certain d'informations sur les risques lors de l'achat d'une ruine. Ce qui a contribué à renforcer ma conviction que ce site n'a rien d'inutile...

Sa ruine est ci-dessus en photo, secteur Aveyron Nord.

Cet exemple est très représentatif de l'erreur la plus basique qu'il faut éviter de commettre.

En effet, avant de s'interroger sur l'ampleur des travaux, le fait qu'il y ait ou non de l'électricité et autre détails coûteux, il faut toujours vérifier :
  • Que la ruine est cadastrée comme habitation
  • Que la ruine est en zone non-agricole
Et imposer comme condition d'achat l'obtention des autorisations d'y habiter et si ils sont nécessaires, d'y faire des travaux.

Mon ami n'a pas pris cette précaution et/ou est passé outre les incertitudes.
Il a donc acheté une ruine cadastrée comme
  • grange agricole, située en zone agricole

Il a ensuite espéré que la Mairie lui accorderait de transformer la grange Aveyronnaise en habitation. Au motif ''principal'' que la ruine agricole était à ''seulement'' 500m du village.

La Mairie a refusé.
Tout simplement parce qu'une construction agricole située en zone agricole ne peut devenir une habitation qu'à la seule condition que le demandeur soit agriculteur ou éleveur.
Et encore ces autorisations sont-elles de plus en plus difficilement accordées.
  • Principalement parce que l'administration a vu apparaître au fil des années des milliers de personnes inventives qui ont essayé de s'inscrire comme éleveurs ou agriculteurs avec de petites surfaces, de petits élevages pour contourner ce problème des zones agricoles et acheter à bas prix des biens à l'abandon, par passion ou pour spéculer.
  • Les surfaces minimales imposées ou le nombre de bêtes élevées, les réseaux électriques, les accès routiers, les conditions d'assainissement sont parmi les conditions drastiques qui conditionnent les nouvelles autorisations pour les agriculteurs et éleveurs.

Mon ami n'étant pas d'une de ces 2 professions, sa ruine cadastrée agricole n'étant ni desservie par la moindre route communale, ni par l'eau de ville, ni par le réseau électrique se retrouve donc avec une grange qu'il n'a pas le droit d'habiter, pas le droit de modifier.

Selon l'humeur de la Mairie il pourra, au mieux, espérer camper dans le terrain pour de courts séjours. Rénover ce qui s'effondre, à l'identique.

  • Et attendre un temps indéterminé que la zone ''habitable'' s'élargisse un jour pour que sa ruine agricole se trouve enfin en zone ''habitable'' pour reformuler une demande de changement d'affectation ! Ce qui peut ne jamais arriver.
  • Je souhaite à cet ami qu'il en soit autrement. Sa proximité avec le village augmente il est vrai ses chances que cette zone soit élargie et donc qu'il sorte de l'impasse un jour... Pour le moment il y vient camper pendant ses vacances et il s'en accommode fort heureusement.

Parcourez ce site et vous pourrez approfondir le sujet de l'achat d'une ruine, d'autres cas de figure que celui-ci, et retenez d'ores et déjà que si une ruine agricole, isolée, est ruine c'est à 90% pour de bonnes raisons et non, nécessairement l'affaire de votre vie...

L'engouement pour les ruines est bien plus important qu'on ne le pense, les ''candidats'', rêveurs, inconscients ou, à contrario bien informés sont très nombreux sur ce marché et ne reste, souvent que celles qui sont des ''impasses'' administratives ou aux coûts vraiment trop importants. La perle rare existe mais elle se fait rare...

  • Rappel étant fait qu'en France il est illégal d'habiter une construction qui n'est pas déclarée comme telle. Même lorsqu'on en est propriétaire. Ceci pour des questions d'égalité, de salubrité, de sécurité, de responsabilités des autorités etc...

NB: Pour tout achat ne vous contentez pas de ces informations qui n'engagent que moi du fait de mes recherches, expériences, tentatives d'achat ou celle de mes connaissances. Ces informations
visent surtout à vous inciter à la prudence mais doivent être toutes vérifiées, interrogez des professionnels de l'immobilier, du droit immobilier, votre notaire par exemple vous conseillera de manière précise et objective (mon point de vue) ou vous aiguillera vers des interlocuteurs ad hoc.

dA dOrf

RUINE A VENDRE PAS CHER

Exemple d'annonce auquel nous rêvons tous et toutes :
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A vendre ruine cadastrée comme "habitation" en pierres bon état, environ 140m2 à rénover entièrement, exposition plein sud, terrain 10ha d'un seul tenant, calme, compteur d'eau, compteur EDF, téléphone et ADSL possibles, accord de la mairie pour rénovation, village à pied avec tous commerces, épicerie, pharmacie, médecin.
Prix de vente 9.900E T : 05 56 56 56 56

Difficultés lors de l'achat d'une ruine :
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Les difficultés principales quand on achète une ruine sont :
  1. d'ordre administratif (autorisation de rénover et d'habiter)
  2. d'ordre pratique (les annonces sont rares)
  3. d'ordre financier (coût de la rénovation, des énergies et de l'assainissement)
J'estime que dans 99% des cas vous ne pourrez jamais habiter légalement dans une ruine même rénovée. Surtout si vous n'êtes pas agriculteur (les ruines sont souvent en zone agricole) mais aussi si la ruine n'est pas cadastrée comme une ex habitation et/ou si elle n'a jamais été raccordée aux réseaux (eau, électricité, téléphone).

En France il existe un grand nombre de raisons qui mettront en péril votre projet. Mais tout n'est pas perdu, il suffit de se documenter avant de faire n'importe quoi...
Il faut donc :
  1. chercher les bonnes annonces
  2. connaître les difficultés à affronter
  3. connaître les points à vérifier dans une annonce
Solutions :
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Le but de ce site est de vous aider gracieusement avec quelques conseils de base, vous proposer des liens vers de bons sites d'annonces.
  1. Utilisez le menu à droite pour visiter les différentes rubriques.
  2. N'hésitez pas à revenir je fais des mises à jour dès que j'ai du temps libre.
Je vous souhaite une bonne découverte de ce site.
Cordialement,
dA dOrf

AU SOMMAIRE POUR DES RUINES A VENDRE

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Apprendre à décoder les annonces
grâce ce site, il peut vous aider à connaître les points fondamentaux à vérifier et découvrir la ''législation'' propre aux ruines.
Voici les thèmes qui seront abordés :
  • l'accès routier
  • l'électricité
  • l'eau potable
  • l'assainissement
  • la manière dont est cadastrée la ruine
  • connue au cadastre comme construction agricole
  • et pas mal d'autres points ...
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Chercher une ruine à vendre
Ce site vous apportera quelques pistes pour chercher une annonce intéressante :
  • En utilisant le site internet d'annonces leboncoin.fr (http://www.leboncoin.fr/)
  • En consultant quelques annonces que j'ai sélectionné pour vous
  • En sachant utiliser les bons mots clés pour accélérer les recherches
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Merci d'utiliser le menu à droite pour visiter toutes ces rubriques

ACHETER UNE RUINE : LES 10 PIEGES A EVITER

TOP 10 DES PIEGES à éviter pour l'achat d'une ruine !

1) PAS DE ROUTE D'ACCES
2) PAS D'EDF
3) PAS D'EAU DE VILLE
4) ASSAINISSEMENT DIFFICILE
5) RUINE NON CADASTREE
6) RUINE CADASTREE AGRICOLE
7) CONTRE UNE AUTRE RUINE
8) RUINE INONDABLE
9) RUINE EN ZONE PROTEGEE
10) TRAVAUX TROP IMPORTANTS

PAS DE ROUTE OU CHEMIN D'ACCES

Sur les annonces de vente il est assez rare que l'on vous précise que l'accès à la ruine est difficile, mais souvent on peut le deviner avec les photos comme dans cet exemple ci-dessous :

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Comment voulez-vous :
  1. Accéder à votre "chez-vous"
  2. Apporter vos matériaux de rénovation ou faire venir des artisans
si la ruine n'a aucun accès ou un accès difficile ?
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En général, les ruines que j'ai trouvé en petites annonces ont souvent une histoire à faire se dresser les cheveux sur la tête !
Parfois elles ont tout de même un accès...

Voyons ce que l'on rencontre le plus souvent :
  1. Chemin communal en bordure ( à vérifier)
  2. Servitude ou droit de passage figurant ultérieurement dans l'acte notarié

Qui dit servitude ou droit de passage, dit nécessairement que vous partagerez avec d'autres l'accès à votre ruine. Cela peut très bien se passer comme très mal. Tout dépend des autres propriétaires !
A étudier avec soin.

Je note aussi que parfois l'accès à certaines ruines est un casse-tête, comme par exemple une ruine au fond d'une impasse étroite (vue sur le www.boncoin.fr) :

Dans ce cas de figure, bonjour l'angoisse pour amener vos matériaux !
Exactement le style de chantier qui s'annonce très très compliqué !
Pas impossible mais difficile...
C'est vous qui voyez...
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Mon conseil
Moi j'écarte d'office toutes les annonces qui n'ont pas de chemin d'accès facile, dégagé. Je vérifie donc ce point soit à partir des photos soit en contactant le vendeur. Au pire je me déplace si j'ai un doute.
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PAS D'EDF - PAS D'ELECTRICITE

Les énergies renouvelables ne sont pas encore prises en compte pour rendre habitable administrativement parlant une ruine non reliée au réseau d'électricité.
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Il est vrai que les médias parlent beaucoup de panneaux solaires, d'éoliennes... Comme solution à presque tout.

Mais ce qu'il faut absolument comprendre c'est que sans raccordement au réseau électrique votre ruine a peu de chance d'être convertie en habitable sur le plan administratif...

En effet pour changer une ruine non cadastrée comme habitable en habitable ou même simplement obtenir une autorisation de rénovation via un permis de construire s'il n'y a pas d'EDF, vous n'obtiendrez normalement pas votre Permis de construire et si vous faites quand même vos travaux de rénovation et installez votre source d'énergie autonome rien ne changera sur le plan administratif et vous aurez un jour ou l'autre de gros problèmes. En France il est délicat de passer outre les autorisations administratives avant de faire quelconque travaux.
  • PAS D'EDF = HABITATION ILLEGALE ET NON HABITABLE

Sauf cas particulier (poteau EDF pas trop loin que vous devrez payer... peut-être quelque chose comme 3.000E voire plus par poteau, à rajouter aux frais de raccordements habituels) le fait qu'il n'y ait pas de raccordement possible à la ruine fera que la Marie ne vous autorisera pas à reconstruire, rénover pour usage d'habitation.
  • C'est aussi simple que cela à ma connaissance.

Pour ce qui est de l'usage et de la rénovation d'une ruine agricole sans EDF et donc sans possibilité de permis de construire cela va devenir illégal comme vu précédemment mais aussi très compliqué si vous n'êtes pas agriculteur. Et même dans ce cas le fait de ne pas être relié au réseau EDF sera un problème majeur.

Les énergies renouvelables ne sont pour le moment pas suffisantes pour un confort normal comme on le connait en étant relié au réseau. Et le coût est très élevé.
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Ne pensez jamais optimistement que vous vivrez "normalement" avec pour seule énergie le soleil ou le vent, c'est totalement illusoire.
Les médias racontent n'importe quoi ou plus exactement laissent entendre que c'est possible alors que cela ne l'est pas.
Il faudra entrer en ''décroissance'' c'est à dire renoncer à tout ce qui est très énergivore comme une machine à laver etc... Informez vous sur le rapport puissance/prix et vous verrez qu'à part recharger votre portable le coût engagé va vite vous faire déchanter.

Un équipement digne de vous apporter un strict minimum d'énergie pour vivre de manière à peu près convenable va coûter entre 15 et 20.000E.

Quand au vent..... Sauf à habiter en Camargue et profiter du Mistral (et même dans ce cas...) ne comptez pas dessus. Surtout qu'au delà d'un certain gabarit d'éolienne il faut des autorisations administratives :)

La boucle est bouclée.

Problèmes administratifs pour rénover une ruine, problèmes de coûts et de puissance, les énergies renouvelables ne sont pas le début d'une solution pour une ruine non reliée au réseau EDF et que l'on souhaite habiter.
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Sauf si vous aimez la vie en décroissance, autarcique, les yourtes, les toilettes sèches, l'eau fraîche et vivre dans l'illégalité, évitez d'acquérir une ruine qui ne peut pas être raccordée à l'EDF.

C'est malheureusement la situation Française actuelle. Que vous pourrez vérifier par vous-même en complétant vos informations sur ce sujet ou en débattant avec les autorités administratives.
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Mon conseil
Moi je me déplace en mairie quand la ruine m'intéresse. Et je m'informe de sa position, son opinion.
Que pense t'elle de la réhabilitation de la ruine ?
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PAS D'EAU DE VILLE

L'eau c'est la vie :
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Vous pensez bien que si on a inventé la distribution d'eau en France c'est que l'époque du Moyen âge est révolue... Sans eau vous aurez nombre de problèmes.

Bien sûr la présence d'une source, d'un ruisseau c'est déjà une base, mieux que rien.
  • Mais vous devez penser que l'eau sera peut-être (surement) polluée !

Toilettes, jardinage sans danger mais pour se laver, faire la vaisselle ou nettoyer les légumes/fruits il vous faudra faire faire des analyses, périodiquement...

  • Enfin, vous n'obtiendrez probablement pas d'autorisation à rénover la ruine si elle n'est pas alimentée en eau potable. Pour relier une ruine à l'eau potable publique il faudra donc l'accord de la mairie (qui finance me semble t'il, vous comprendrez donc la difficulté pour elle de vous faire ''plaisir'' en creusant les routes et dépensant des milliers d'euros pour vous apporter le réseau). Cet accord sera pourtant indispensable pour l'obtention d'une autorisation de transformation en habitable. Les sources n'étant (selon mes connaissances actuelles) pas prises en compte pour ce genre d'autorisations...

Je débat ici d'une ruine à destination d'habitation et non pour un usage les week ends.

Précisions étant faite que l'eau s'écoule naturellement du haut vers le bas. Cela peut paraître une évidence mais au moment de signer pour la ruine de rêve la pression liée à l'achat pourrait vous faire oublier qu'une source plus basse que la ruine signifie obligatoirement une pompe de relevage (qui fonctionnera à l'électricité bien sûr) ou un bélier hydraulique si le débit est suffisant.
  • C'est arrivé à un ami dans le Cantal ! Il a malheureusement une source à peu près potable mais elle est située trop bas par rapport à la ruine! Obligation d'acheter une pompe électrique, de l'entretenir etc... Le pire étant que l'été sa source se tarit et que la pompe se désamorce. La création d'un bassin a solutionné en partie le problème. Mais a créé celui de la prolifération des algues, l'incertitude sur les animaux, souris, rats, insectes pouvant la contaminer sans vérification possible (même si le bassin est protégé). Big problème donc que cette source plus basse...
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Mon conseil
Moi je me déplace en mairie quand la ruine m'intéresse. Et je m'informe de sa position, son opinion.
Que pense t'elle de la réhabilitation de la ruine ?
Normalement le réseau d'eau c'est elle qui le finance... Et les communes n'ont plus beaucoup d'argent dans leurs caisses...
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