Pour l'émission 100% Mag (M6) qui souhaitait faire un sujet sur les ruines et les problèmes qu'elles posent, j'ai cité spontanément un exemple concret d'achat de ruine qui se transforme en une très mauvaise affaire. Une impasse administrative.
En voici le détail ci-après.
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L'exemple est celui d'un de mes amis qui à l'époque a été très optimiste et a fait preuve d'un manque certain d'informations sur les risques lors de l'achat d'une ruine. Ce qui a contribué à renforcer ma conviction que ce site n'a rien d'inutile...
Sa ruine est ci-dessus en photo, secteur Aveyron Nord.
Cet exemple est très représentatif de l'erreur la plus basique qu'il faut éviter de commettre.
En effet, avant de s'interroger sur l'ampleur des travaux, le fait qu'il y ait ou non de l'électricité et autre détails coûteux, il faut toujours vérifier :
- Que la ruine est cadastrée comme habitation
- Que la ruine est en zone non-agricole
Et imposer comme condition d'achat l'obtention des autorisations d'y habiter et si ils sont nécessaires, d'y faire des travaux.
Mon ami n'a pas pris cette précaution et/ou est passé outre les incertitudes.
Il a donc acheté une ruine cadastrée comme
- grange agricole, située en zone agricole
Il a ensuite espéré que la Mairie lui accorderait de transformer la grange Aveyronnaise en habitation. Au motif ''principal'' que la ruine agricole était à ''seulement'' 500m du village.
La Mairie a refusé.
Tout simplement parce qu'une construction agricole située en zone agricole ne peut devenir une habitation qu'à la seule condition que le demandeur soit agriculteur ou éleveur.
Et encore ces autorisations sont-elles de plus en plus difficilement accordées.
- Principalement parce que l'administration a vu apparaître au fil des années des milliers de personnes inventives qui ont essayé de s'inscrire comme éleveurs ou agriculteurs avec de petites surfaces, de petits élevages pour contourner ce problème des zones agricoles et acheter à bas prix des biens à l'abandon, par passion ou pour spéculer.
- Les surfaces minimales imposées ou le nombre de bêtes élevées, les réseaux électriques, les accès routiers, les conditions d'assainissement sont parmi les conditions drastiques qui conditionnent les nouvelles autorisations pour les agriculteurs et éleveurs.
Mon ami n'étant pas d'une de ces 2 professions, sa ruine cadastrée agricole n'étant ni desservie par la moindre route communale, ni par l'eau de ville, ni par le réseau électrique se retrouve donc avec une grange qu'il n'a pas le droit d'habiter, pas le droit de modifier.
Selon l'humeur de la Mairie il pourra, au mieux, espérer camper dans le terrain pour de courts séjours. Rénover ce qui s'effondre, à l'identique.
- Et attendre un temps indéterminé que la zone ''habitable'' s'élargisse un jour pour que sa ruine agricole se trouve enfin en zone ''habitable'' pour reformuler une demande de changement d'affectation ! Ce qui peut ne jamais arriver.
- Je souhaite à cet ami qu'il en soit autrement. Sa proximité avec le village augmente il est vrai ses chances que cette zone soit élargie et donc qu'il sorte de l'impasse un jour... Pour le moment il y vient camper pendant ses vacances et il s'en accommode fort heureusement.
Parcourez ce site et vous pourrez approfondir le sujet de l'achat d'une ruine, d'autres cas de figure que celui-ci, et retenez d'ores et déjà que si une ruine agricole, isolée, est ruine c'est à 90% pour de bonnes raisons et non, nécessairement l'affaire de votre vie...
L'engouement pour les ruines est bien plus important qu'on ne le pense, les ''candidats'', rêveurs, inconscients ou, à contrario bien informés sont très nombreux sur ce marché et ne reste, souvent que celles qui sont des ''impasses'' administratives ou aux coûts vraiment trop importants. La perle rare existe mais elle se fait rare...
- Rappel étant fait qu'en France il est illégal d'habiter une construction qui n'est pas déclarée comme telle. Même lorsqu'on en est propriétaire. Ceci pour des questions d'égalité, de salubrité, de sécurité, de responsabilités des autorités etc...
NB: Pour tout achat ne vous contentez pas de ces informations qui n'engagent que moi du fait de mes recherches, expériences, tentatives d'achat ou celle de mes connaissances. Ces informations
visent surtout à vous inciter à la prudence mais doivent être toutes vérifiées, interrogez des professionnels de l'immobilier, du droit immobilier, votre notaire par exemple vous conseillera de manière précise et objective (mon point de vue) ou vous aiguillera vers des interlocuteurs ad hoc.
dA dOrf
